Der Verkäufer eines älteren Wohnhauses muss den Käufer darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in das Hau eindringt. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm in seinem Urteil vom 18.07.2016 (Az.: 22 U 161/15).
Geklagt hatte der Käufer eines im Jahre 1938 errichteten Einfamilienhauses, in dessen Keller bei starkem Regen Wasser eindrang. Er hatte das Haus 2012 von der 57 Jahre alten Beklagten für 390.000 Euro unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses erworben. Bei der vor dem Kauf stattgefundenen Besichtigung des Kellers hatte der Kläger die beklagte Verkäuferin gefragt, ob der Keller die für eine Lagerung von Gegenständen hinreichende Trockenheit aufweise. Diese hatte darauf geantwortet, der Keller sei zwar „nicht so toll“, aber trocken. Tatsächlich wies der Keller erkennbar Spuren von Feuchtigkeitsschäden wie Farb- und Putzablagerungen an den Wänden auf. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form eindringt, war nicht zu erkennen und wurde dem Käufer bei der Besichtigung auch nicht mitgeteilt. Als die Verkäuferin den Kaufpreis verlangte, erklärte der Käufer seinen Rücktritt vom Vertrag und erhob Klage.
Erklärt eine Partei wirksam den Rücktritt vom Vertrag, sind gemäß § 346 BGB beide Vertragsparteien einander zur Rückgewähr der jeweils erbrachten Leistungen verpflichtet. In diesem Fall müsste der Käufer also das Haus zurückgewähren, die Verkäuferin den Kaufpreis. Ein wirksamer Rücktritt setzt allerdings ein Rücktrittsrecht voraus. Ein solches konnte sich hier aus §§ 434 Abs.1, 437 Nr. 2, 440, 323 BGB ergeben, wenn es dem Käufer möglich war, sich auf einen Sachmangel des Hauses zu berufen. Gemäß § 434 Abs.1 S.2 Nr.2 BGB liegt ein Sachmangel unter anderem dann vor, wenn die Kaufsache sich nicht „für die gewöhnliche Verwendung eignet“ und keine „Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann“. In diesem Fall war dabei zum einen problematisch, ob überhaupt ein Sachmangel vorlag, also ob ein wasserdichter Keller auch noch bei einem Haus aus dem Jahre 1938 von einem Käufer erwartet werden darf, und zum anderen, ob der Käufer sich trotz des Gewährleistungsausschlusses auf einen solchen Mangel berufen konnte.
Das Gericht entschied zugunsten des Käufers für das Vorliegen eines solchen Mangels. Zunächst führte das Gericht in seiner Entscheidung aus, dass bei einem Gebäude dieses Bauwerks zwar durchaus mit Feuchtigkeit in den Wänden zu rechnen sei, da zum Zeitpunkt der Errichtung eine Horizontal- bzw. Vertikalabdichtung der Außenwände noch nicht dem Stand der Technik entsprach. Dabei käme es aber auf das Ausmaß des Einzelfalls an. Es entspräche dem berechtigten Interesse des Käufers auch einer älteren Immobilie, dass in diese kein Wasser in flüssiger Form breitflächig eindringt. Insofern liege ein Sachmangel vor.
Diesem stehe auch nicht der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Der Ausschluss entfalte keine Wirkung, weil die Verkäuferin den Mangel gemäß § 444 BGB arglistig verschwiegen habe. Ein Verkäufer sei verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Das breitflächige Eindringen von flüssigem Wasser in den Keller eines Wohnhauses stelle eine Tatsache dar, die der Verkäufer sogar ungefragt, erst recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin zu offenbaren habe. Die Erkennbarkeit von Mängeln habe lediglich Bedeutung im Hinblick auf die Frage, ob und inwieweit ein Verkäufer verpflichtet sei, diese ungefragt zu offenbaren, sie verleihe ihm hingegen kein Recht, eine Frage des Kaufinteressenten wahrheitswidrig zu beantworten. Da die Verkäuferin somit diesbezüglich arglistig gehandelt habe, könne sie sich nicht im Nachhinein auf den Gewährleistungsausschluss berufen. Dem klagenden Käufer stand somit ein Rücktrittsrecht wegen eines Sachmangels zu.
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